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《乌鲁木齐市商品房预售资金监督管理办法》政策解读

来源 乌鲁木齐政府网 发布时间 2022-02-08 16:02 阅读

2017年7月28日市十六届人民政府第2次常务会议通过《乌鲁木齐市商品房预售资金监督管理办法》(乌鲁木齐市人民政府令第139号)(以下简称《办法》)近年来,国家持续加强房地产市场调控力度,要求城市人民政府落实房地产调控长效机制,高度重视防范化解房地产市场风险,围绕维护人民群众合法权益和社会稳定,严格预售管理,规范房地产市场秩序,促进房地产市场平稳健康发展。

对照上述要求,为进一步加强我市商品房预售资金监管,促进全市房地产市场平稳健康发展,市住房保障和房产管理局结合房地产市场运行实际,对《办法》部分条款进行了修改完善。2021年12月20日,市人民政府印发实施《乌鲁木齐市商品房预售资金监督管理办法》(乌鲁木齐市人民政府令第146号)。此次修改,对商品房预售资金监管工作进一步进行明确和细化,更切合我市监管工作实际,保障了我市预售商品房项目建设,维护了预售商品房交易双方的合法权益,促进了全市房地产市场平稳健康发展。现将具体修改内容解读如下:

一、将《办法》第四条“市房产行政主管部门是本市商品房预售资金监督管理的主管部门市房屋产权交易中心是本市商品房预售资金监管机构(以下简称资金监管机构),具体负责商品房预售资金的监督管理工作”修改为“市房产行政主管部门是本市商品房预售资金监督管理的主管部门负责制定具体实施细则进一步明确和细化商品房预售资金监管工作。市房屋产权交易中心是本市商品房预售资金监管机构(以下简称资金监管机构),根据本办法及实施细则具体负责商品房预售资金的监督管理工作。”。

解读:新增“负责制定具体实施细则进一步明确和细化商品房预售资金监管工作”和“根据本办法及实施细则内容,是为了明确商品房预售资金监督管理主管部门职责和监管机构职责,商品房预售资金监管工作各环节进行明确和细化,指导实际工作,便于具体操作。

二、将《办法》第五条“商品房预售资金监督管理,遵循政府监管、多方参与、专户专存、专款专用的原则”修改为“商品房预售资金监督管理,遵循政府监管、多方参与、专户专存、专款专用、分类分级管理的原则”。

解读:新增“分类分级管理”内容,是为了贯彻落实《关于住房和城乡建设部防范化解房地产项目逾期交付风险会商会议精神情况的报告》(新建专报〔2021〕57号)关于严格预售管理的精神,根据房地产开发企业资质、经营业绩和诚信记录等情况,对房地产开发企业进行分类分级科学实施商品房预售资金监管,切实防范化解房地产市场风险。

三、将《办法》第六条“本市商品房预售资金实行全程监管”修改为“本市商品房预售资金实行全额全程监管,并根据实际情况适时调整重点和非重点资金监管比例”。

解读:一是新增“全额”内容,是为了保障预售资金全部进入监管账户。二是新增“根据实际情况适时调整重点和非重点资金监管比例”内容,为了及时应对房地产市场发展变化,由商品房预售资金监督管理的主管部门提出调整意见,经市人民政府审议通过,适时调整预售资金监管比例,更好防范化解房地产市场风险。

四、将《办法》第九条“开发企业在申请《商品房预售许可证》前,应当选择办理商品房预售资金监管业务的商业银行(以下简称监管银行),按照一个预售许可申请对应一个账户的原则,在监管银行设立商品房预售资金监管专用账户”修改为“开发企业在申请《商品房预售许可证》前,应当选择办理商品房预售资金监管业务的商业银行(以下简称监管银行),按照一个预售许可申请对应多个账户的方式,在监管银行设立商品房预售资金监管专用账户”。

解读:2017年颁布的《乌鲁木齐市商品房预售资金监督管理办法》,借鉴了石家庄、杭州、天津等城市立法经验,制定了“按照一个预售许可申请对应一个账户的原则。商品房预售资金监市实施过程中普遍存在按揭贷款银行和监管银行为不同银行的现象,受银行业务规则限制,按揭贷款只能向本行账户发放,贷款资金不能转入监管银行账户,导致预售资金无法全额监管为解决上述问题,2021年监管机构升级监管系统,实现了一个预售许可对应多家银行监管账户,确保了预售资金全额存入监管账户。

五、将《办法》第十四条“分期申请使用重点监管资金节点和相应额度的具体办法由市房产行政主管部门根据监管工作实际情况制定”修改为“分期申请使用重点监管资金节点和相应额度的具体办法由市房产行政主管部门根据监管工作实际情况在实施细则中明确

解读:《办法》中的内容倾向于原则性和指导性的规定,涉及具体工作细节,应在《细则》中予以明确。

六、将《办法》第十六条“对符合条件的,出具同意拨付证明,监管银行应当依据资金监管机构出具的同意拨付证明和传输的电子信息,于当日拨付监管资金;对不符合条件的,出具不予拨付通知书并书面说明理由。”修改为“对符合条件的,出具同意拨付证明,监管银行应当依据资金监管机构出具的同意拨付证明和传输的电子信息,于24小时内拨付监管资金;对不符合条件的,出具不予拨付通知书并书面说明理由。

解读银行大额支付系统在每日17:30关闭,考虑到监管机构同意拨付证明和电子信息如果在17:30之后通知监管银行,监管银行当日无法完成拨付工作,故改为“于24小时内拨付监管资金”。

七、将《办法》第十八条“有关部门依法对监管专用账户的商品房预售资金进行冻结和扣划的,监管银行有义务按照监管协议约定,向有关部门提供商品房预售资金监管有关规定及监管协议等文件,以说明商品房预售资金及监管专用账户的性质,并于当日书面告知监管机构。”修改为“有关部门依法对监管专用账户的商品房预售资金进行冻结和扣划的,监管银行有义务按照监管协议约定,向有关部门提供商品房预售资金监管有关规定及监管协议等文件,以说明商品房预售资金及监管专用账户的性质,并于2个工作日内书面告知监管机构。

解读:法院对商品房预售资金进行冻结和扣划是通过最高院和中国人民银行建立的协助执行平台网上操作,无需向银行送达法律文书,银行无法即时获取信息,故不能及时告知监管机构

相关文件:乌鲁木齐市商品房预售资金监督管理办法

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